いい不動産物件をうまく入手する’’3つのポイント+α’’

ボルドーの不動産市場はココ数年前からすごく沸騰していて、
いい物件は市場に出る前のルートで売れてしまうし、
市場に出てもいい物件はその日に売れてしまうほどの人気。


特に人気なのは新築物件ではなく、旧建築物件。
ワタシたちがターゲットとしている旧建築に関して、
好条件で手に入れるポイントは、大きく3つ。

①物件検索アンテナを張りまくる。
②誰よりも早く物件見学に行って、すぐにオファーする。
③キャッシュ買いだとかなり有利。

①物件検索アンテナを張りまくる。
常にネット情報や不動産とのコンタクトで、
あちこちにアンテナを張る。
物件をたくさん見ることで相場が見えるようになり、
物件条件と値段に対するバランスの良し悪しの判断が
素早く正確にできるようになる。

②誰よりも早く物件見学に行って、すぐにオファーする。
大きな買い物のため、すぐにオファーと言うのは難しいところ。
でも前もって全ての経費を数字としてクリアにしておくことは可能。
不動産購入手数料（％）、ノテール(Notaire)公証人/ソリシターなどと、
旧建築はほぼ100％工事が必要なので、
自分たちで工事費用の見積もりがある程度出来ること。

ワタシたちの場合、自宅の改装費用の実数字と、
ネットでも各工事部門にかかる一般的な値段というのが検索可能なので、
それらを元に、エクセルで細かな部門別に簡易ソフトを作成。
部門ごとに工事が必要な面積を入れると工事費が計算される仕組み。
この手のソフトはネットでも販売されている。


見学に行った時に工事費用が大きくかかる部分、
特に電気配線、水道＆ガス管関係、暖房システム、窓、屋根の状態は要チェック。
この辺りのチェックが甘いと、後で痛い思いをする。
その次に、バスルーム、キッチン、床、壁・・・などの工事費用。
こうして工事費の見積りを出して「正確なオファー価格」を考える。

「正確なオファー価格」というのは自分が買いたい価格ではなく、
あくまでもその地区の不動産の市場価格がベース。
工事が必要な物件の場合は、工事が必要でない物件よりも安くてはならないもの。
また、明らかに短所と思われる箇所（間取り、日当たり、騒音など）も価格差のもと。
市場に出回っている似た物件と比較して、
物件の長所や短所をそれらと比較していると大体のオファー価格が出てくる。
提示価格にはある程度（約5〜10％）の値引き交渉価格が含まれているので、
計算で出したオファー価格は提示価格から5〜10％引いた金額に近いはず。
あまりにも遠い場合は、売り主がオーバープライスで出している状態。
これだと市場価格よりも高く買ってもいいという人が現れない限り売れないため、
値段を下げてくるまで待つか、待てないならきっぱり諦める。


③キャッシュ買いだとかなり有利。
キャッシュ買いは、ローンを組むのと違って売買がスムーズに運ぶため、
時間短縮と信用を得られ、売り主には最も好まれる。
ローンを組むなら、自分が組めるローンの上限を証明する書類などがあれば、
売り主に安心感を与えられ、買い手候補として有利。
なので、見学を始める前に入手しておくに限る。

一つ、市場価格よりも安く買えるチャンスがあるとしたら、
売り主が物件を売りに出した理由によって、
どこまで値段交渉が上手くいくか、ということ。

例えば、ローンが残っている状態での引越し、
転勤理由などで時間に余裕がない、
離婚で売りを急いでいる、
遺産や資産相続で子孫が売りに出しているなど、
売り主のポジションが弱いとチャンスがある。
売却理由は不動産屋さんに聞いたら問題なく教えてくれる。

実際、ウチの家も先日買ったアパルトマンも、
資産相続のために売りに出されたもの。
なので、高齢の親に代わり子孫が売りに出しているので、
自ら苦労して得た不動産ではなく、
逆に存在しなかったキャッシュが入ってくるケースなので、
そこまで価格に固執していないところが大きなチャンス。

不動産には破格値！というミラクルな価格は存在せず、
市場価格が存在するのが前提。
インスピレーションや感情’’ハート（心）’’で動くのではなく、
足場を固めた’’冷静な頭’’でいち早く動くのがいい物件入手への近道。



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